In dem zur Diskussion stehenden Formularmietvertrag fand sich die Klausel "Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. ... Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre."

Der BGH stellte nun fest, dass diese Klausel gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sei, weil die Formularklausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Durch die Formulierung "mindestens aber" sei die Klausel nicht lediglich als Richtlinie zu verstehen, sondern als starrer Zeitplan für die Renovierung der Räume. Die Klausel könne von dem Mieter nur dahingehend verstanden werden, dass nach Ablauf von zwei Jahren bei Küche, Bad und Toilette sowie nach Ablauf von fünf Jahren bei den übrigen Räumen eine Renovierung fällig wird, auch wenn diese nach dem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig seien.

Eine starre Fristenregelung wie die vorliegende, sei jedoch mit Grundgedanken des § 535 BGB, wonach der Vermieter grundsätzlich die Mietsache in einem für den Gebrauch geeigneten Zustand zu halten hat, nicht vereinbar. Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen sei grundsätzlich auf den Mieter übertragbar. Wenn aber von dem Mieter die Renovierung nach einem starren Fristenplan und unabhängig von der Renovierungsbedürftigkeit verlangt wird, so ginge die Instandhaltungspflicht des Mieters über die nach Gesetz ursprünglich beim Vermieter liegende Instandhaltungspflicht hinaus. Das Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, sei nicht schützenswert.

Im vorliegenden Fall war die gesamte Klausel unwirksam, da bei einer entsprechenden Streichung des Fristenplans eine sogenannte unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel vorläge.

Diese für Mieter und Vermieter sicherlich wichtige Entscheidung gilt allerdings nur bei Vorliegen sogenannter Formularklauseln. Mithin muss sich die fragliche vertragliche Bestimmung in einem sogenannten Formularvertrag finden. Dies sind zumeist vorgedruckte Standardmietverträge. Werden die starren Fristen für Schönheitsreparaturen hingegen individuell ausgehandelt - etwa handschriftlich auf dem Formularvertrag als Individualvereinbarung notiert -, so greifen die Regelungen des § 307 BGB nicht. Eine Überprüfung der Klausel am Maßstab des § 307 BGB wäre folglich nicht möglich. Es bliebe dann nur der Weg über eine sittenwidrige Benachteiligung, die allerdings so schnell nicht anzunehmen sein dürfte. Der Mieter sollte sich also bei Abschluss eines Mietvertrages stets überlegen, ob starre Fristen für die Vornahme von Schönheitsreparaturen individuell vereinbart werden sollen. Auch bei allen anderen individuell ausgehandelten und handschriftlich fixierten Bedingungen ist größte Vorsicht geboten, weil auch für diese Vereinbarungen dann nicht die gesetzlichen Mieterschutzregelungen bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen greifen.

© Marco Schröder, Stefan Müller-Römer; Dezember 2004, All rights reserved